Объем рынка ипотечных сертификатов достиг почти 140 млрд рублей
Объем рынка ипотечных сертификатов участия (ИСУ) в 2015 году увеличился почти в 2 раза и достиг 138,5 млрд рублей, основными владельцами этих бумаг являются негосударственные пенсионные фонды (НПФ), говорится в докладе Банка России "Обзор финансовой стабильности".
ЦБ считает ИСУ инструментом с повышенным уровнем риска из-за сложности с корректной оценкой залогового обеспечения и низкой ликвидности бумаг. При этом в отличие от ипотечных облигаций, где избыточные риски закладных максимально сосредоточены на банке-оригинаторе, риски ИСУ распределяются между их владельцами.
По данным на 31 декабря 2015 года основными владельцами ИСУ являются негосударственные пенсионные фонды, на долю которых приходится 67% от совокупной стоимости ипотечного покрытия всех ИСУ (92,7 млрд рублей), 17% принадлежит банкам (23,1 млрд рублей), 4% - страховым компаниям (6 млрд рублей).
В отличие от ипотечных облигаций в состав ипотечного покрытия ИСУ зачастую входит не пул однородных кредитов, а один или несколько кредитов по крупным объектам недвижимости. Так, по данным на конец 2015 года на долю нежилой недвижимости приходилось 56% активов в обеспечении ИСУ, на земельные участки - 41%. В условиях отсутствия эффективного рынка нежилой недвижимости и земельных участков значимые риски ИСУ связаны с качеством оценки их стоимости.
Кроме того, инструменту ИСУ присущи кредитные риски в части возможных просрочек и дефолтов по закладным, входящим в ипотечное покрытие. Размер просроченной задолженности по основному долгу по состоянию на 31 декабря 2015 года составлял только 0,4% от остаточной суммы основного долга. Однако низкая доля просрочки отчасти обусловлена тем, что по 31% требований ИСУ еще не наступил срок платежей.
В документе ЦБ говорится, что проблема определения справедливой стоимости ИСУ осложняется низкой ликвидностью этого инструмента. Всего к торгам на "Московской бирже" допущены 19 выпусков из 32 сформированных ИСУ, при этом сделки совершались по 17 выпускам. Среднедневной объем торгов сертификатами за период с 6 июня 2013 года по 31 декабря 2015 года составил 290 млн рублей.
Эта ситуация ограничивает возможности владельцев ИСУ продать их на бирже в короткие сроки с ожидаемой доходностью. Фиксированные процентные ставки и длительные сроки кредитов и займов в обеспечении ИСУ делают этот инструмент подверженным процентному риску. По состоянию на 31 декабря 2015 года на долю кредитов и займов со сроками погашения более 5 лет приходится 48% от основного долга, а обязательства с фиксированными процентными ставками составляют 77% совокупного основного долга ИСУ.
После повышения ключевой ставки Банка России в декабре 2014 года в составе ипотечного покрытия ИСУ средняя фиксированная процентная ставка по кредитным требованиям увеличилась на 2 процентных пункта, до 13%, а также появились требования по кредитным договорам с плавающими процентными ставками, привязанными к ключевой ставке Банка России.
Для ограничения рисков, связанных с инвестированием в ИСУ средств НПФ, ЦБ РФ принял указание о внесении изменений в положение Банка России N451П, в соответствии с которым предельно допустимая доля ИСУ в портфеле пенсионных накоплений НПФ снизится с 40% до 10%, при этом появятся дополнительные требования к оценщикам и составу ипотечного покрытия ИСУ. Также в Банке России на стадии разработки находятся дополнительные ограничения по инвестированию средств страховых резервов страховых организаций в ИСУ.